24 juil 2014

Questions de zonage

En mars dernier, nos démarches pour acheter une terre et une entreprise agricole nous ont poussé à activer nos recherches sur quelques questions, notamment faire un montage financier. Durant cette période, j'ai également exploré la question du zonage, cette grosse bébitte méconnue et un peu repoussante… Cet article est simplement le ramassi de mes notes sur la question : sa forme est donc un peu brouillon, et il est un peu long. J'ai toutefois cru bon de le mettre en entier, car les personnes que ça intéresse pourraient y trouver des informations pertinentes. Pour les ceuses que ça intéresse moins... vous êtes averti-e-s!

                                                            Zonage... de quossé?

Premièrement, il faut savoir que le « zonage » relève de l'autorité municipale, ou de la MRC et dépend de son plan/schéma d'aménagement et d'urbanisme. Celui-ci, lorsqu'il existe, planifie les secteurs pour les divers usages dans le but de favoriser leur cohabitation. Elle doit également prendre en considération l'objet de la Loi sur la protection du territoire et la loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Ainsi, je vais essayer d'établir ce que chaque type de zonage permet et empêche, mais en réalité, c'est toujours à vérifier avec la municipalité ou la MRC.

Mais avant, pour mieux comprendre (ou plus se mélanger), voici les étapes et les paliers de décision avant d'arriver au règlement de zonage. Ça fait quand même du sens, l'idée, c'est de planifier du plus large et global, au plus petit et précis. Sans plus attendre, et pour votre plus grand bonheur:

  1. LE SCHÉMA D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DE LA MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ : Grandes lignes des usages et du développement du territoire
  2. LES PLANS DE DÉVELOPPEMENT DU TERRITOIRE DE LA MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ : plan d'action, comment la MRC prévoit développer son territoire
  3. PLAN D'URBANISME DE LA MUNICIPALITÉ : Chaque municipalité dont le territoire fait partie du territoire de la municipalité régionale de comté est tenue, dans les 24 mois de l'entrée en vigueur du schéma, d'adopter pour la totalité de son territoire un plan d'urbanisme conforme aux objectifs du schéma et aux dispositions du document complémentaire et d'en transmettre une copie aux municipalités dont le territoire est contigu et à la municipalité régionale de comté.
    • Un plan d'urbanisme peut aussi comprendre un programme particulier d'urbanisme (PPU), dans un projet qui demanderait des usages conditionnels.
  4. LE RÈGLEMENT DE ZONAGE de la municipalité :  spécifier, pour chaque zone, les constructions (dimensions, espaces libres et reculs, architecture, etc.) ou les usages qui sont autorisés et ceux qui sont prohibés, y compris les usages et édifices publics, ainsi que les densités d'occupation du sol;
  5. (LES PLANS D'IMPLANTATION ET D'INTÉGRATION ARCHITECTURALE)
  6. LE RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT de la municipalité
  7. LE RÈGLEMENT DE CONSTRUCTION de la municipalité

 

L'objectif du règlement de zonage est :

  • de découper le territoire en autant de zones qu’il le juge nécessaire;

  • d’effectuer des regroupements de constructions et d’usages selon différents critères environnementaux (nuisances, capacité portante), fonctionnels (localisation préférentielle), esthétiques (caractéristiques architecturales) et socio-économiques (incidences sur la population en place, rentabilité économique);
     

Le zonage constitue un des principaux moyens pour :

  • développer le territoire de façon ordonnée au moyen du contrôle de l’usage du sol;

  • tenir compte de la vocation naturelle des territoires ou de leurs caractéristiques physiques;

  • garantir la valeur et la rentabilité des investissements déjà effectués en concentrant le développement dans les secteurs où sont situés les services ou les équipements municipaux;

  • faire valoir l’intérêt public des multiples projets de développement individuels en tenant compte de la capacité financière de la municipalité et des répercussions des investissements sur le fardeau fiscal des contribuables;

  • minimiser les inconvénients de voisinage, protéger l’intimité des gens, assurer la sécurité et la santé publique et le bien-être général. Ceci est réalisable en protégeant les citoyens des nuisances ou des usages jugés incompatibles dans un voisinage immédiat, assurant ainsi la jouissance de leur droit de propriété;

  • protéger les caractéristiques d’un milieu significatif contre toute insertion disparate. Contrôler la qualité des bâtiments, des enseignes et de l’aménagement paysager. »*1

 

Bonne nouvelle, un règlement de zonage « ne doit pas régir les personnes (p. ex., prévoir une personne par logement) et le mode de tenure des immeubles (p. ex., interdire la copropriété) »*1 .

                                                                Types de zonage

Bon, dans cette section, j'aurais bien aimé vous dresser un descriptif et un comparatif des différents types de zonage possibles (agricole ou vert, résidentiel, industriel, commercial, villégiature, ou que sais-je encore!), mais en fin de compte, l'information semble être plus difficile à collecter que je ne l'avais cru. Toutefois, le zonage agricole semble être celui qui pour lequel il y a le plus d'informations. J'ai aussi trouvé un petit quelque chose sur le zonage commercial. Dans l'attente de plus de détails, je partage avec vous le résultat de mes découvertes.

Agricole ou vert

Relève de la loi sur la protection du territoire agricole.

Objectif : de favoriser l'utilisation prioritaire du sol à des fins d'activités agricoles; favoriser la protection et le développement des activités et des entreprises agricoles dans une perspective de développement durable

  • Résidences : une MRC pourrait indiquer que seules les activités agricoles sont autorisées en zone agricole. À titre d'exemple, dans un secteur où l'activité agricole est prospère et dynamique, seuls les usages agricoles et les résidences liées à une entreprise agricole pourraient être autorisés. Dans un secteur où l'activité agricole est moins dynamique, voire marginale, des usages non agricoles associés ou non à des potentiels autres qu'agricoles pourraient être permis.

  • Morcellement ou dispersion : considérant les particularités du milieu et du découpage cadastral originel, une superficie relativement importante pourrait favoriser une dispersion de l'habitat qui soit compatible avec l'objectif visant à assurer la priorité des activités agricoles en zone agricole tout en préservant les caractéristiques de l'habitat rural existant. Dans certains cas, une telle approche pourrait résulter en un morcellement non souhaitable du domaine forestier privé qui ne serait pas compatible avec un objectif visant la mise en valeur de ces boisés à des fins forestières. Enfin, dans d'autres cas, une relative concentration d'usages résidentiels sur des lots de superficie restreinte dans un secteur bien défini pourrait s'avérer une solution appropriée.

     - Les interdictions en zone agricole

La Loi impose 5 interdictions en zone agricole:

  1. Utilisation du lot à des fins autres qu'agricoles
  2. Interdiction de couper des érables
  3. Interdiction de morceler un lot
  4. Interdiction de diviser des lots contigus
  5. Interdiction de prélever du sol arabe

     - L’article 59  (sur les résidences):

Dans les affectations agroforestière et forestière des MRC, le propriétaire d’un lot boisé peut désormais construire une résidence, à certaines conditions, en respectant la réglementation municipale et les normes applicables

« Toute personne physique dont la principale occupation est l’agriculture peut, sans l’autorisation de la Commission, construire sur un lot dont elle est propriétaire et où elle exerce sa principale occupation une résidence pour elle-même, son enfant ou son employé. Une corporation ou une société d’exploitation agricole peut également construire une résidence pour son actionnaire ou son sociétaire dont la principale occupation est l’agriculture sur un lot dont elle est propriétaire et où cet actionnaire ou ce sociétaire exerce sa principale occupation. Elle peut également construire sur un tel lot une résidence pour un employé...  »*2

     - Ferme et financement

À noter qu'il existe des mesures incitatives pour la relève agricole. Voici quelques informations préliminaires pour explorer cette avenue.

« Une ferme est habituellement considérée comme agricole lorsqu'elle tire plus de 50% de ses revenus d'activités agricoles. Aux fins du projet du règlement, on peut séparer l'aspect commercial de ces fermes en 4 catégories :

  • Petite ferme : revenu agricole brut entre 10 000$ et 49 999$;

  • Moyenne ferme : revenu agricole brut entre 50 000$ et 99 999$;

  • Grande ferme : revenu agricole brut entre 100 000$ et 499 999$;

  • Très grande ferme : revenu agricole brut plus de 500 000$ »*3

Les activités récréatives et touristiques en lien avec l'agriculture y sont permises. Les fermes relèves et fermes incubatrices sont de nouveaux modèles qui permettent aux jeunes agriculteurs-trices de démarrer leur entreprise à moindre coût.

Il paraît que la financière agricole (gouvernement du Canada) peut garantir un prêt du vendeur pour l'achat d'une entreprise agricole.

Commercial

Sous-classes*4:

  • Commerce de détail

    • Alimentaire de détail

    • Détail de vêtements et chaussures

    • Quincaillerie de détail

    • Marchandise générale

  • Commerce de restauration

  • Commerce de service

  • Commerce de gros

    • Marchandise et distribution

    • Transport et entreposage

  • Hébergement

  • Commerce récréotouristique

  • Régional

    • Entrepôt

    • Relié à l'automobile

    • Commercial

Les droits acquis

« Le droit acquis à l'égard d'un lot, d'une construction, d'un usage ou d'une enseigne permet de maintenir une situation de fait et d'en jouir, même si cette situation n'est plus conforme à la nouvelle réglementation d'urbanisme. La reconnaissance du droit acquis est basée sur un principe qui établit que, de façon générale, les lois et règlements ne sont pas rétroactifs, c'est-à-dire qu'ils ne peuvent porter atteinte aux situations existantes avant leur entrée en vigueur, à moins que la loi ne le spécifie. »

Cool!

Par contre, « Une municipalité peut adopter des dispositions dans un règlement de zonage, de lotissement et de construction, selon le cas, de manière à interdire l'extension ou la modification d'un usage ou d'une construction dérogatoire ou établir les conditions en vertu desquelles ceux-ci peuvent être étendus ou modifiés » et « On ne peut remplacer un usage dérogatoire par un autre usage dérogatoire (p. ex. transformer une boulangerie en restaurant ou un entrepôt en garage).  »

Zone agricole et droit acquis : http://www.mamrot.gouv.qc.ca/amenagement-du-territoire/guide-la-prise-de-decision-en-urbanisme/reglementation/reglements-durbanisme-et-droits-acquis/zone-agricole-et-droit-acquis/

  • Une personne peut, sans l'autorisation de la Commission, aliéner, lotir et utiliser à une fin autre qu'agricole un lot qui, après la date à laquelle les dispositions de la présente loi visant à exiger une autorisation de la commission lui ont été rendues applicables, est ou devient adjacent à un chemin public où les services d'aqueduc et d'égout sont déjà autorisés par un règlement municipal adopté avant cette date et approuvé conformément à la loi.
    Dans le cas d'une utilisation à des fins d'habitation, ce droit ne s'étend pas toutefois aux parties du lot situées à plus de 60 mètres de l'emprise du chemin public non plus, dans le cas d'une utilisation commerciale, industrielle ou institutionnelle, à celles qui sont situées à plus de 120 mètres de cette emprise.

  • Une personne peut, sans l'autorisation de la Commission, étendre la superficie sur laquelle porte un droit ainsi reconnu.
    Cette superficie peut être portée à un demi-hectare (5 000 mètres carrés) si, au moment où les dispositions de la présente loi visant à exiger une autorisation de la commission y ont été rendues applicables, ce lot était utilisé ou faisait déjà l'objet d'un permis d'utilisation à des fins résidentielles. 

« Dézonner »

Si aucune résidence n'était érigée sur l'immeuble lors de l'entrée en vigueur de la Loi, il devient impossible pour le propriétaire de se prévaloir du droit acquis et d'utiliser l'immeuble à des fins autres que l'agriculture, sauf s'il présente une demande à la Commission sur la protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ).

Une telle demande doit préférablement être préparée par un notaire qui saura étayer son dossier de bons arguments. Il tentera de convaincre les commissaires qu'ils doivent accorder l'autorisation. Notamment, il invoquera que:

  • Les sols ne sont pas de première qualité;

  • Aucun élevage ne se trouve à moins de 500 m;

  • Des propriétaires voisins ou dans la même situation ont déjà bénéficié d'une autorisation;

  • Le terrain n'est pas cultivable et/ou ne serait pas rentable pour un producteur agricole;

  • L'utilisation résidentielle projetée ne nuira pas aux activités agricoles avoisinantes.

L'autorisation de la Commission est requise dès qu'il s'agit de transgresser une des 5 interdictions ci-dessus mentionnées et tout comme pour les droits acquis, cette autorisation ne vaut que pour une utilisation et ne peut être modifiée (de résidentiel à commercial). Elle ne peut pas se perdre comme les droits acquis, mais elle ne peut pas s'étendre à une deuxième résidence.

                                                        Démarches à l'achat d'un terrain

Voici les étapes à faire devant un terrain à acheter.

  1. Déterminer le zonage du terrain, grâce au règlement de zonage de la MRC ou de la Municipalité.
  2. Vérifier auprès de la municipalité quels sont les droits et usages possibles sur cette propriété. Il pourra être nécessaire de consulter le règlement de lotissement et le règlement de construction, de même que, le cas échéant, le plan d'implantation et d'intégration architectural.
  3. Si ça ne nous convient pas, et qu'on envisage d'effectuer un changement de zonage :
  • Zonage agricole :

    • Recherche, reconnaissance et extension de droits acquis pour tout usage précédent l’entrée en vigueur de la Loi sur la protection du territoire agricole du Québec;

    • Demande d’autorisation visant:

    • La mise en place d’un nouvel usage non agricole (résidence, commerce, industrie);

    • L’agrandissement d’un usage non agricole;

  • Zonage résidentiel :

    • Démarches auprès de la municipalité, afin de s’assurer des possibilités en matière de zonage visant votre propriété;

    • Demande de changement de zonage;

    • Demande de dérogation mineure;

    • Demande visant la conformité avec le P.I.I.A. (normes architecturales);

    • Préparation de plans d’aménagement résidentiel;

  • Zonage commercial et industriel:

    • Démarches auprès de la municipalité, afin de s’assurer des possibilités en matière de zonage visant votre propriété (nouvelle construction, agrandissement, affichage, stationnement, etc);

    • Demande de changement de zonage;

    • Demande de dérogation mineure;

    • Demande visant la conformité avec le P.I.I.A. (normes architecturales);

  1. Le cheminement d'une demande d'un changement de zonage (ou d'une dérogation pour bâtir en milieu agricole ou forestier) *5 :
  • Le demandeur complète son dossier et le remet à la municipalité ;

  • La municipalité accuse réception de la demande, étudie le dossier, complète sa partie du formulaire, formule par résolution une recommandation et transmet le dossier à la Commission au plus tard 45 jours après le dépôt de la demande ;

  • Sur réception d'un dossier complet, la Commission, entreprend l'examen de la demande ;

  • La Commission émet une «orientation préliminaire» de la décision qu'elle entend prendre. Le compte rendu est transmis au demandeur et autres personnes impliquées, à la municipalité, à la MRC ainsi qu'à la Fédération régionale de l'Union des producteurs agricoles ;

  • Le demandeur et les autres parties impliquées disposent de 30 jours pour commenter le rapport d'analyse et fournir toute information complémentaire qu'ils jugent pertinente ;

  • Si l'orientation préliminaire est défavorable au demandeur, celui-ci peut alors demander à rencontrer la Commission pour faire valoir son point de vue avant que la décision ne soit de l'information rendue;

  • La décision est acheminée au demandeur, aux autres personnes impliquées ainsi qu'à la Commission de municipalité, à la MRC et à la Fédération régionale de l'Union des producteurs agricoles. À partir du moment où la municipalité a envoyé votre dossier à la CPTA, votre demande sera traitée sur la loi et son dans un délai de 2 à 3 mois. En cas de refus, il existe la possibilité de contester la décision devant le application au Tribunal administratif du Québec (TAQ, section du territoire et de l'environnement. Si vous décidez d'avoir recours à cette procédure, il serait important que vous disposiez de nouveaux éléments pertinents pour appuyer votre démarche, sinon vos efforts risquent d'être insuffisants.

 

                                                       Bibliographie

1 comment (+add yours?)

par Anémone on sam, 09/13/2014 - 16:22

Intéressant et en effet complexe. Moi j'ai pas tellement le cerveau pour ce genre de démarches administratives/législatives et je crois que c'est quelques fois cela qui m'a découragée de foncer dans le passé....

Intéressant:

"...construire une résidence pour son actionnaire ou son sociétaire dont la principale occupation est l’agriculture sur un lot dont elle est propriétaire et où cet actionnaire ou ce sociétaire exerce sa principale occupation. Elle peut également construire sur un tel lot une résidence pour un employé... "

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